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邝皑凝的个人简介

 

無論你是第一次購房者,投資者或屋主,我都會將地產買賣的過程由始至終跟你續一解釋。亦同時為你解答所有的問題直到你滿意為止。因為我明白到買賣產業對你的重要性。

在我做地產經紀這些年來,90%的客戶都是由現在和過去的客戶介紹得來的。因為我深知道人與人之間無論在公或在私,能夠有良好的溝通是成功的關鍵 。

在我做地產經紀這些年來,我跟很多專業人士有很密切的聯系。例如:貸款專家,公證行專家,裝修專家,物業管理公司,會計師,地產律師,移民律師等。我組成了一群專家特別為你服務。在美國本地我有不同國籍的客戶,海外的投資客戶我亦有不少。我除了精通英語以外,我还能讲廣東話和普通話。

我對房地產市場的短售和銀行屋的销售程序很熟悉,亦非常有經驗。我已替很多客戶買到滿意的房屋。在賣主方面,我亦替他們在短期内赚得滿意的利潤。任何賣主如果想要一份免費的物業報告請跟我聯系。

如果你有任何關于房地產的問題,請隨意撥打電話或發電子郵件給我,我會很樂意續一為你解答問題。

 

邝 皑 凝

电话:(510)846-6989

传真:(866)875-4863

邮箱:helen@helenkwong.com

网站:www.helenkwong.com

 

 

買家信息

住宅交易會發生什麽情況?

購買房屋包括几個階段。下面是住宅交易常見步驟的列表。

你的具體情況可能會不同,所以最好還是聯系你的房地產專業人士以獲取更多的信息。

購買房屋的的常見步驟:

 

初次會面

  • 選擇房地產代理
  • 確定需要和需求
  • 確定財政能力

貸款資格

  • 商討融資
  • 獲取準資格

尋找房源

  • 選擇適合你的需要雙能買得起的房產
  • 與代理討論出價
  • 買家與代理審查合同
  • 由代理向賣方出價

提出和商議出價

  • 買家準備[定金]款項
  • 賣家接受出價(賣家可以接受你的出價,還價,或拒絕你的出價)

開設代書

  • 將[定金]款項存入代書
  • 代書會預定初步報告

遞交貸款申請或延期

  • 由合資格的檢驗員對財產進行物理檢查
  • 通過賣家轉讓披露聲明
  • 通過初步報告
  • 進行財產評估
  • 獲得出借人的貸款許可
  • 進行白蟻檢查和確認

獲得房屋所有人的保險

  • 選擇保險公司和保險范圍
  • 保險會在代書結束時生效

若適用,獲取房至擔保保險簽字文件

  • 產權收到已簽署的文件

預付定金

  • 在結算日期前提供銀行本票或匯款

結算代書

  • 存入定金和結算代書的費用
  • 出借人向產權公司提供購買價格的余額
  • 向縣記錄員辦會室登記契約
  • 拿到鑰匙,搬進去吧!

在代書中各方需要做什麽?

 

賣家:

  • 將給予買家執行的契約交與結算代理保管。
  • 提交害蟲檢查和任何需要的維修工程的證據,如果適用。
  • 提交其他所需的文件,如稅款收據、抵押持有人地址、任何州或聯邦要求的文件等。

 

買家:

  • 除了任何所借的資金外,還要向結算代理提交所要求的資金用以支付購買費用。
  • 提交房屋和產權保險足夠的資金。
  • 安排將任何所借的資金遞交給結算代理。
  • 提交購買和銷售協議所要求的檢查報告,產權保險初步報告等。
  • 滿足指示中所說明的其他條件。

 

出借人(如果適用):

  • 為買家/借方準備貸款文件。
  • 將貸款收益交與結算代理保管。
  • 指示結算代理貸款資金使用的條件。

 

結算代理:

  • 開立產權保險訂單。
  • 獲得買家對于初步報告/產權承諾、害蟲及其他檢查的批準。
  • 收到買家和/或出借人的資金。
  • 分攤稅款,租金等。
  • 支付產權保險費,登記費,地產傭金、留置權清除費等。
  • 為各方準備所需的評估報告或HUD結算報告,說明支付服務的費用和結算所需的其他費用。
  • 登記契據和做貸款文件,向買家提交契據,向出借人提交貸款文件,向賣家提交資金,結算代書。
  • 發布最后的結算報告/HUD結算報告并轉發給買家、賣家和貸方。

 

代書結算的過程怎樣?

 

     代書是一項安排,由稱為代書持有人或結算代理的公正的第三方代表買家和賣家保管法律文件和資金,并根據買 家和家的指示進行分配。

     為了保護自己和方便起見,人們購買和銷售不動產通常與結算代理開立銷售交易。在某些先決條件得到滿足的前提下,買家可揭幕示結算代理支付購買費用。賣家可指示結算代理保留給買家的契據直到賣家的要求,包括收到購買費用,得到滿足。雙方都依賴結算代理不偏不倚地執行他們相互一致的有關交易的指示,并通知他們的指示是否有相互不一致的情況或不能執行。

     產權公司提供專業的代書結算服務,這對于買家和賣家都很方便,因為雙方可單獨但同時向前推進,提供檢查、報告、貸款承諾和資金、契據和其他項目,將結算作為中心存放點。如果雙方的交易指示撰寫得清楚,詳細,相互一致,結算代理可代表他們采取很多行動而無需進一步的商議。這樣便節省時間,又能推動交易的結算。

 

結算程序的開發用于幫助推進你的房屋的銷售和購買。結算代理通過以下行動而完成結算:

  • 擔任公正的“賭金保管者”或文件或資金的保管者
  • 處理和協調文件和資金的流動
  • 及時通知各方代書的進展情況
  • 對出借人的要求作出反應
  • 獲得產權保險保單
  • 按要求獲得雙方對報告和文件的批準
  • 分配和調整保險、稅款和租金等
  • 登記契據和貸款文件
  • 保持欠款的安全性和責任

 

給結算代理的指示

 

結算代理根據買家和賣家提供的具體指示工作。在全國范圍內,雖然結算程序有所不同,結算代理的職責是相同的。根據當地習慣,代書結算代理可根據購買及銷售協議、所提供的貸款指示和/或根據交易當事人的指示所準備的單獨代書指示進行工作。

 

代書指示是書面文件,由提供提示的雙方簽署,這些文件在交易的具體細節方面向結算代理作出指示。結算代理遵守這些指示,以確保完成適當的程序并完成代書。

 

典型的指示包括:

  • 結算代理接收和保存買家支付的購買費用的方法。
  • 時間失效或違反購買合同條款將不經結算便可終止代書的條件。
  • 指示和授權結算代理支付登記、產權保險單、不動產傭金及因代書所發生的其他結算費用的資金。
  • 指示如何分攤稅款、房租或如果適用,協會的會員費。
  • 指示如何支付預先留置權費、財產費及銷售純收益的分配。

 

因為結算代理只能按照所說明的指示工作,不能超越這些指示,所以這些指示要陳述清楚細節要完全是極為重要的。


什麼是產權保險?

 

關於房地產的一些事情

房地產失傳統家庭的最值錢的財產。 是一種財產形式,被許多法律所保護。 這些法律的頒布是為了保護房地產個人所有權和土地的發展。 所有人,所有人的家庭和所有人的繼承人對您購買的所有物非常有權力或根據權利的要求。 那些會對所有物的感興趣或留置權的可以是政府機構,承包人,出借人,判決債權人,稅務局,或其它獨立或企業。 房地產可以在不被有所有物要求權的一方知情的情況下售於你。 另外,您也可能在沒有瞭解這些權利和要求是購買了房地產。 在兩種情況下,這些權利和要求維持依附於你所購買的所有物的產權,直至他們被毀滅。

過去可以決定您的未來

通常,人們認為保險是對未來一些時間造成的損失的支付。 例如,一方獲取汽車保險為了支付未來的「擋泥板彎曲」或車輛偷竊的損失。 產權保險是獨特的保險類別。 它提供因一些過往事件(也就是,發生在所有物獲取之前)對產權過失造成的未來要求或未來損失的責任範圍。 與那些針對汽車保險的損失而言,這些損失非常不易被發現,但會同等的有破壞性。 下面會對關於產權保險的常見問題解答。

您會獲取一個完全產完全嗎?

在購買不動產時,獲取完全的產權是最終要的事情。 為了能做到,您必須首先清楚在未來可能會對您的所有物的產權和用有權有危害所有現存的權力或可能要求。 產權保險給您提供雙重的保險。

您如何找出有什麼要求存在?

為了能衡量產權的狀況,芝加哥產權會對財產相關文件進行詳盡的公共記錄搜索。 然後,芝加哥產權會對檢驗這些記錄文件,為了能衡量是否存在任何影響財產產權的權利或要求。 產權搜索可能會揭露現有記錄的產權的過失,留置權或負擔,例如未付稅款,不可滿足的貸款,對現有或過去所有人的判決和稅款留職權,地役權,限制和法庭舉動。 記錄的產權的過失,留置權或負擔會在您購買財產前向您報告。 一旦報告,對這些問題可以在結束交易前選擇接受解決或償清。 另外,在交易的特殊保險單責任範圍內對於任何您為被告知的記錄的過失,留置權或負擔,是可以受到保護的。 這是產權保險給您的第一個好處。

那未被發現的要求呢?

您的財產的產權可能被嚴重的災害威脅著或完全損失,這些被視為「隱性風險」。 「隱性風險」是那些未被顯示在公共記錄的權利或要求,所以是不能在搜索或檢查公共報告時發現的。 原因如當事人偽造,不適當或無能力,欺騙行為或不可知的錯誤在記錄,例如「隱性風險」,可以在您購買財產後提供基本的要求。 為了避免您出現這種情況,芝加哥產權提供針對這種要求的保險責任範圍。 這是產權保險給您的第二個好處。

產權保險如何保護您對抗所有的要求?

如果有針對您產權的要求,芝加哥產權保險公司能保護您: (1)如果需要,會在法庭維護您的產權,不收取您的費用,以及(2)若證實有效,負擔和解案件的費用,為了保護您的產權和維護您對財產的所有。

產權保險保護您的財產

產權保險能擔保您在購買的財產產權上的疑點 – 可以通過公共記錄發現 – 這些過失引起了您的注意力,可以在購買前改正。 又,如果任何您的保險單責任範圍內的未發現要求出現而危害了您的不動產的所有權,這會被處理,或您會得到您產權保險單提供的準確的賠償金。

只需一次保險費

不同於其他類別的保險,初始保險費是您唯一的開銷,只要您或您的繼承人持有財產。 毋須交付年度付款以確保您的所有人產權保險單有效


搬遷提示—搬家核對表

 

搬遷提示—搬家核對表

     下面的搬家核對表能幫助你讓重新安置過程更有條理。搬家成功最重要的是預先計畫。

搬家前,清楚知道你可能會沒有注意到的事情。另外,在搬家過程只為自己準備最小限度的必需品。最後,事先計畫和準備你的新居迎接你的到來。

 

搬家日前要做些什麽

  • 至少提前4個星期安排搬家老實巴交貨車或搬家公司。
  • 開始收集包裝物品以及提早開始包裝。
  • 如果你是租戶,至少提前4個星期通知你的房東或管理公司。
  • 聯系公共公司按排關閉日期。這些包括水,電,煤氣,有線電視,垃圾服務,電話等等。
  • 致電你當地電話公司至少在你的搬家前兩周,轉移你的號碼或為新居申請一個新的號碼。
  • 在你搬入前,確定煤氣,電和水已連接你的新居。碓定在搬家日,你舊居的服務按排已經關閉。
  • 按排你新居的有線電視安裝。
  • 至少提前一個月向郵局通報新地址和郵寄地址變動表格。
  • 如果你的有寵物或植物,你需要安排他們的轉動。大多數搬家公司不會為你搬動他們的。
  • 如果你要旅行很長的距離,提前兩周檢查的車輛。
  • 如果你是長途旅行或無法直接搬入新居,安排酒店預訂。
  • 搬家那天,自己攜帶無法替代的物品,如首飾,家庭照片等等。
  • 確保你在拆分和包裝電腦前,備份了電腦文件。

 

最后一分鐘的任務,搬家那天:

  • 裝一個求生背包,足夠你和你的家人生存至少24小時的必需品:
  • o 個人需要——眼睛,藥品,額外的衣服等等
  • o 浴室需要——毛巾,香皂,廁紙等等
  • o 清潔需要——海棉,清潔劑,掃把,除塵器等等
  • o 廚房需要—— 小吃,飲料,一次性器具,杯子和盤子等等
  • o 基本工具—— 錘子,螺絲批(梅花頭和扁平頭),小刀,膠帶等等
  • o 搬家工人的費用
  • o 去你新家的鑰匙和方向指引

 

對你未來住址的責任:

  • 安排你的小孩注冊新的學校
  • 讓你的小孩熟悉新的環境
  • 把小孩和你的健康記錄放在一起,在搬家中放在容易拿到的地方
  • 尋找新的醫生和牙醫
  • 更新或開設新銀行賬戶
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